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热度全退!8·27杭城土拍“透心凉”

2018-08-27 来源:透明售房网
 
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   8月27日,杭州主城区出让3宗宅地、1宗商地,总出让面积160236㎡(约240亩),总建筑面积415136.4㎡,总起价784633万元。3宗宅地分别位于上城区望江单元、拱墅区祥符东单元和江干区四堡七堡单元;商地位于滨江区之江单元。

 

杭州32号地块.jpg

  杭政储出[2018]32号

  项目信息:

  杭政储出[2018]32号,望江单元SC0402-R21-05地块、SC0402-R22-16地块,东至海潮路,南至规划映霞街,西至规划始版桥直街,北至东宝路。

 

  市场评论:

  望江新城是旧城改造后规划的新城,处于贴沙河畔限行区内,距离老城区更为接近,但其房产市场已有数年没有新盘供应。

  7月,滨江房产竞得的南星宅地与本地块直线距离仅1公里,当时的成交楼面价36086元/平方米,折算(公租房+幼儿园)后的净楼面价为45332元/平方米。南星单元地价在7月份的成交价相比之前已出现约10%降幅,是一个回稳后较为理性的价格。

  本地块与南星地块均需配建10%公租房且幼儿园一座,但本地块幼儿园为划拨方式,即不计入地块总建筑面积。如此一来,楼面起价稍低一点的望江地块的净楼面起价为33481元/平方米。

  (计算过程:地块需要配建不少于8732.34平方米(10%)的公共租赁住房以及7206平方米的幼儿园,若公租房、幼儿园均按4000元/㎡成本计算,实际总起价为26.31亿,实际可售部分为87323.4*0.9=78591平方米,实际可售楼面起价为33481元/㎡。)

 

杭33号.jpg

  杭政储出[2018]33号

  项目信息:

  杭政储出[2018]33号地块由竞买人杭州绿盈置业有限公司(绿都)以总价339128万元竞得,楼面价18363元/㎡,溢价率3.04%,配建公租房面积为18468.5㎡。地块东至规划祥宏路,南至规划道路五,西至西塘河,北至新文路。

 

  市场评论:

  区域内最近一次涉宅出让是在2017年8月14日,万科以40亿竞得祥符姊妹商住地,楼面价分别为24704元/平方米和25787元/平方米,目前案名已确定为万科•中城汇MIDTOWN。

  不过,该地块周边配套匮乏,距离上一次土拍时间上也相隔一年,市场热度已不同,价格参考性不大。万科•杭宸二期(4月售罄)的最高单价约28000元/平方米。若未来售价可以达到35000元/平方米,倒推后的楼面价约为24065元/平方米。由于地块也需配建10%公租房,净楼面起价约为20245元/平方米,溢价率可能不到20%。相应的,若未来售价可达到40000元/平方米,则溢价率可能在38%左右。

  (计算过程:地块需要配建不少于18468.5平方米(10%)的公共租赁住房,若公租房按4000元/㎡成本计算,实际总起价为33.65亿,实际可售部分为184685*0.9=166216.5平方米,实际可售楼面起价为20245元/㎡。)

  该区域保本房价计算公式:(楼面价*1.07+5000)/0.85=保本房价

 

江湾城.jpg

  杭政储出[2018]34号地块

  项目信息:

  杭政储出[2018]34号地块由竞买人杭州中宸城镇建设有限公司(中宸)以总价146080万元竞得,楼面价20024元/㎡,配建公租房面积为18800㎡。地块东至九睦路,南至旺杨街,西至四堡、七堡单元F-R21-01地块,北至杭州市江干区九堡镇杨公社区经济联合社等。

  市场评论:

  九堡沿江区域(四堡、七堡单元)的招拍挂宅地,已然有10余年空白历史,而今年距离本宗地块最近的成交地块是由北辰于今年4月12日拿下的九堡中心单元JG1701-R21-02地块,成交楼面价25720元/平方米,是目前九堡楼面价之最,净楼面价为29022元/平方米。

  本地块公租房建筑面积不小于18800平方米(25.8%),折算后净楼面起价约28364元/平方米,仍低于北辰地块,并且本地块的地段位置更为优越,有地铁近距离及沿江景观优势,明显优于北辰地块。另外,滨江区商地为留用地,有不得建设酒店式公寓、最小产权分割单元≥500㎡的要求。

 

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