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负债率仅50.9%,旭辉“蹄疾而步稳”

2018-08-06 来源:乐居财经
 
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  2018年上半年,房地产调控政策继续积极抑制非理性需求,楼市政策收紧不减反增。在房企普遍面临“融资难”的情况下,财务状况的安全与稳健被受关注。

  在房企“规模化”浪潮中,究竟企业应如何在财务杠杆与经营杠杆之间如何寻求平衡,如何走高效且可持续发展的道路,成为当下广泛关注的焦点。

  今年7月,北京贝塔咨询中心与《证券市场周刊》联合推出发布《2017年度地产上市公司综合实力排名报告》,旭辉凭借稳健的财务、高效的运营与可持续的高成长性荣登榜单第六位,为房企高效且可持续增长提供了值得借鉴的模式。

    严守四条“红线”成就资本市场“三好生”

  北京贝塔咨询中心合伙人、中国社科院国家金融与发展实验室特聘研究员杜丽虹博士认为,房企的财务安全性不能以单一指标衡量,而是应该通过短期风险头寸、中期风险头寸与战略理性多个指标共同衡量,去考量企业的再融资压力,以及可承受负债的能力。杜丽虹博士强调,与其他行业不同,我国房地产行业实行预售制,售房的预收款项在会计上被记入了房企的负债中。但预收款项其实并不是真正的负债,所以总负债、资产负债率并不能真正体现房地产企业的负债情况。相比之下,“净负债率”,也就是扣除预收款项等无息负债及现金后的带息负债与净资产之比,才能真实反应房企的负债情况。

  多年来,旭辉一直以财务稳健著称,严控现金流、净负债率、利润率和净资产收益率(ROE)这四条财务“红线”。旭辉控股执行董事、旭辉集团副总裁兼财务中心总经理杨欣此前向媒体详细介绍了“四条红线”的管理逻辑。

  第一条就是现金流管理,尤其要做好经营性现金流的管理,也就是健康的销售回款。“在回款方面,旭辉一直强调有质量的销售,因为有质量的销售才能带来健康的回款,提升企业的经营性现金流。2017年年报显示,旭辉的销售现金回款率超过85%,这是一个在行业内比较领先的水平。”

  第二条就是严控净负债率低于行业平均水平。与此同时,追求长期债和短期债的一个合理的平衡,维持自身偿付能力的良好。2017年年报显示,旭辉的净负债率为50.9%。

  第三条为利润率。旭辉的利润一直维持在相对稳定的水平,这与公司追求稳健的发展,有质量的增长是相吻合的。从过去三年的年报来看,利润率2015年为12.1%、2016年为12.7%、2017年为12.8%,保持稳中有升。

  第四条是净资产收益率,作为判断上市公司盈利能力的一项重要指标,一直受到证券市场参与各方的极大关注。WIND数据显示,旭辉ROE(净资产收益率)2015为18.2%;2016年为20.19%,2017年为26.91%,也呈现出稳中有升的态势。

  杨欣认为,房企要做资本市场的三好生,就要“规模增长好、利润率好、稳健性好”。这三个指标要均好,难度比单纯做好一个的难度是指数倍增长的。

    稳固“铁三角” 助推“有质量的高增长”

  《2017年度地产上市公司综合实力排名报告》指出,未来,中国的地产市场面临着高度的不确定性,地产企业也面临转型压力,拥有规模优势的企业胜出的概率更高,市场最终会留下有能力撬动管理规模的企业,以及财务安全稳健的企业。

  旭辉凭借对财务精细化的管理,逐步构筑起规模、利润率、负债率三者平衡稳固的财务“铁三角”,而安全稳健的财务也成为旭辉高效且可持续发展的有力支撑。

  据2017年年报数据,旭辉合同销售金额1040亿元,同比增长96.2%,;权益销售金额为550亿元,同比增长88.4%,实现合同与权益销售金额双线大幅上涨;其核心净利润40.8亿元,同比增长45%。在这样的增长下,旭辉的净负债率为50.9%,平均融资成本仅为5.2%,真正做到了规模、利润率、负债率三者的平衡稳固。

  克而瑞数据显示,2018年1-7月,旭辉合同销售金额为811.8亿元,同比增长45.7%。与此同时,据未经审计的企业公告显示,预计18年上半年核心净利润增幅达50%以上。

  杨欣对媒体透露,旭辉抢到了2018年上半年融资“窗口期”,成功在境内外发债6笔,利率均属于同比行业较低,“发债的利率可以直观反映资本市场对一家公司的判断,旭辉能以相对低的利率发债,说明了市场对旭辉的认可。”

  贝塔咨询发布的报告中,旭辉在运营效率指标上表现突出,其中地产上市公司TOP 20平均的存量资产周转率为0.71倍,而旭辉的存量资产周转率则是高达1.19,是上市公司中位数水平的3.7倍,显示了旭辉卓越的运营管控及优异的营销能力。

  “房企不应该只看短期的销售情况,而是要关注可持续发展,保证规模、效率、财务等多方面的协同,才能保障未来的可持续性。”杜丽虹对媒体表示。


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