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杭州住宅摇号催生商铺热 温州义乌投资客出没“淘货”

2018-06-07 来源:凤凰网房产杭州站
 
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最近,杭州楼市的商铺有点俏。放眼市场,不少开发商都“噶闹猛”吆喝起商铺来了,关注商铺投资的人也多了不少。

杭城商铺走俏

住宅调控成最大推手

为什么买商铺?在调控政策左右夹击的杭州楼市中,“不限购不限贷不摇号”成了最直白的理由。

金华“杭漂”90后小Z,最近总是跟蛋卷酥聊商铺投资的事儿。

前年,小Z家人为他在申花板块购置了一套住宅。如今,小Z已搬进新房结束漂泊生活。在杭州某上市公司工作的他,不用还房贷、手头有闲钱,莫名而来的置业焦虑更像是“甜蜜的负担”。

买住宅苦于没有房票,心里又不待见酒店式公寓,小Z一门心思都扑在了商铺投资上。

据说,已经“跑黑好几双小白鞋”的小Z,最终锁定了城西某商铺,入手是迟早的事情。

当下,与小Z相似的商铺投资者不在少数。前几天,在城北某商铺售楼处,蛋卷酥就听到了此起彼伏的浙东口音。“没错,温州、义乌那块的客户特别多。”售楼小姐姐一边说,一边露出了“你懂”的微笑。

城北某商铺售楼处现场看房者较多(蛋卷酥摄于2018年5月31日)

商铺成为“香饽饽”的原因,还与价格有关。蛋卷酥实地走访发现,杭州市面上不乏30-60方的小面积段商铺。总价约150-200万的商铺,往往是最先被抢购一空的。

“我们商铺的均价大概是每平55000元,30方的小铺子早就卖完了。”这是蛋卷酥在大悦城售楼处得知的信息。

大悦城在售商铺销控表(蛋卷酥摄于2018年5月31日)

无独有偶,在万科杭宸二期售楼处,蛋卷酥也发现了类似情况。据悉,杭宸二期底商推30-170方商铺,均价40000-60000元。目前剩下的4间可售商铺,要么是位置较次,要么是户型较大。需要划重点的是,这批底商的购买力大多是杭宸住宅业主。

万科杭宸二期沿街商铺(蛋卷酥摄于2018年5月31日)

“近两年,大量外来人口涌入杭州,带来更多商业需求。”厚道资产总裁丁浚哲告诉蛋卷酥,“若要跻身准一线城市,杭州商业的人均面积、层次均有提升空间,这就构成了投资风口。”

投资商铺不简单

关注细节小到朝向、门面

打赢资产保卫战,投资商铺是否是明智选择?或者说商铺投资需要注意些什么?每个人也有不同见解。

杭州本地人Sunny,早些年家里就置办了商铺。“一铺养三代、一颗永流传”,在Sunny一家看来,商铺如钻石,可以代代传承增值保值。

2015年下半年,Sunny斥资200万全款买下临平市中心的一套商铺。彼时,杭州楼市复苏火苗渐起,随后住宅价格一路高歌猛进。

面对滚烫的住宅市场,Sunny心有戚戚。虽说她这套总价200万的商铺,年租金10万,投资回报率大约能有5%。但是商铺本身价格涨幅甚微,与住宅增值速度相比,更难以望其项背。

“房价上涨规律,一般是从住宅到酒店式公寓再到商铺的。可以说,杭州的商铺还处于价格洼地,涨幅相对滞后。”丁浚哲坦言,这也难怪后续有更多资金流入商铺投资。

“买商铺比买住宅复杂多了!”90后购房者大巴坦言,“同一个项目的商铺,位置不同,差别也很大。”

上周末,大巴去看了之江云栖国际青年社区的现铺,置业顾问推荐的一套50平约150万的商铺,算是剩余铺子里价格较低的了。

“‘窝’在里面,动线也不好。”大巴在街区里观察了半天,认为商铺位置不甚理想。“不过项目地铁口(地铁6号线河山路站)的铺子,价格就要翻倍了。”这笔账无论怎么算,都得花点心思。

“老司机”K叔则告诉蛋卷酥:“商铺投资很难,但看准地段就不难”。前几年,K叔在之江转塘入手了一套金街美地的70方商铺,交付后出租给一家面馆。

“年投资回报率高达10%。”在K叔看来,正是周边“垃圾街”拆迁,美院、居住小区导流,地铁6号线(在建)共同促成了利好支撑。K叔透露,接下去他会继续搜索适合的商铺,把握时机下手。

据蛋卷酥观察,为了解决购房者的后顾之忧,不少商业项目推出了托管包租服务。如大悦城商铺“10年包租”,前5年回报率5%;后5年保底回报率6%,租金按8比2分红(购房者8成、开发商2成)。

绿城运河郡商铺可托管10年,前2年回报率6%(两年租金可抵扣房款)。从第3年开始,租金按9比1分红(购房者9成、开发商1成)。

绿城运河郡商铺实景(蛋卷酥摄于2018年5月31日)

若按开发商承诺的回报率,看起来是稳妥的理财产品,也受到了不少人的青睐。但是蛋卷酥认为,包租还是要选择靠谱的品牌房企。毕竟早先年,杭州包租商铺烂尾例子不在少数。

某商业地产资深从业者也透露:“某些开发商承诺的高回报率背后,是已经做高的商铺单价,买的不如卖的精。”

如何念好商铺投资经,丁浚哲也给出了不少建议。蛋卷酥给大家列了一下:

1、一般而言,沿街商铺的投资回报率高于综合体商铺

2、同一条马路上的沿街商铺,南北朝向不同,价格存在差异

3、业态规划上,餐饮、咖啡、品牌连锁店的出租回报率优于教育机构、超市、足浴店等

4、门面宽、进深短的商铺“门面”较好,容易成为“铺王”

5、两边都有人流导入的双边商铺,出租回报率优于单边商铺

6、就商铺与道路的关系而言,次干道优于主干道优于支路

附:杭州部分在售商铺梳理


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