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有信心也有隐忧 二十二家房企面对杭州楼市这样说

2017-07-06 来源:浙江日报
 
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原标题:新调控下的房企:信心依旧 适应变化

2017年是杭州房地产市场极为特殊的一年,市场在新的调控政策下呈现出“冰与火之歌”——一方面是限购、限贷、限预售证等调控措施紧锣密鼓出台;另一方面是仍然趋于火热的房地产销售市场和土地行情,买房需要排队摇号、一房难求,土地市场在现房销售、竞自持、竞养老等条件下,仍呈现出较高热度。

城市量级的提升将给杭州带来怎么样的变化?调控下,杭州楼市未来走向如何?省内其他城市投资机遇何在?

近日,由浙江在线、浙江日报大地产融媒体中心及浙报传媒地产研究院主办的2017杭州楼市年中闭门研讨会,邀请了22家杭州本土及外来主流开发商的主要负责人,对今年上半年的市场形势进行了剖析和总结,并对杭州及浙江省内其他城市的投资机遇进行了预判。

二十二位嘉宾坐而论道,进行思想碰撞,既热议杭州这座魅力城市的吸附力,也剖析资本对土地的投资价值避险需求,还深入探讨行业的居住和服务本质,为杭州乃至浙江楼市的现状及未来带来一些启示与答案。

未来供应现隐忧 市场走势难料

2017年上半年,杭州楼市延续了始于2016年四季度的最严厉的调控政策,限购、限贷、限价格,调控措施层层加码。由于这些措施,杭州的新建商品房市场处在比较稳定的水准上。

但部分热点楼盘一房难求。杭州的土地市场仍处于高温。目前土拍市场采取了溢价率到50%时,就需现房销售的限制性措施。但这一措施并没有使开发商的拿地热情冷却下来。诸多地块轻松越过了50%的溢价率,需现房销售,很多热点地块甚至达到了70%的溢价率之后,竞争自持面积,最高的住宅地块自持面积高达44%。

更令人忧虑的是,按照现在的市场惯性,如果以过去一年的去化速度,以现房销售从拿地至销售需18个月的保守周期计算,到2018年11月市场新建商品房的供应量几近枯竭。

2017年上半年,浙江省的其他三四线城市继续加速去库存。省内的其他十个城市库存均已告急,去化周期最长的也仅为7.3个月,嘉兴、衢州去化周期仅为2个月。这和过去几年因为绝大部分城市高库存,开发商不敢拿地有很大关系。许多三线城市都出现了抢地的现象。大多数四线城市销售速度也明显加快,但相对于三线城市价格相对较为平稳。

近两个月,货币政策收缩明显,已经出现了某种钱荒的迹象。这一政策是否会持续,亦或可能因为流动性紧张而再度放松,都会对市场未来走向产生重大影响,其影响可能远大于目前的各种限制性措施。

绿城:合作共赢是趋势

这轮调控下,市场的走势已难用普遍的规律预测。现如今,市场各方的心态变得特别纠结。买房者纠结,实际上开发商比买房者更纠结。我们很多时候就在纠结要不要卖。如果卖了,就类似于面包价格贱卖了,但你在买面粉时,却比面包价更贵。如果不卖,你又有规模发展和品牌地位的诉求。

我认为在当前市场形势下,像杭州这样的城市,我们还是会相对谨慎理性一点。我们坚信不管调控持续多长时间,一年两年,也许三年,但是最终房产作为一个市场经济有效组成部分,还是会回归到市场理性的一面。

在当前中国这样的政策楼市下,我认为企业健康和安全还是最重要的。也希望通过这么一次会议,能够有更多的机会相互之间进行合作,合作共赢、优势互补是当前情势下比较好的一种选择。

滨江:主动适应周期性变化

宏观调控以后,浙江的整体市场是稳定的。成交控制在一定的程度,既活跃,也不乱场,价格稳定,投资也没有下降,表现良好。

房地产市场会怎么样,肯定符合周期性的市场经济基本规律,你有可能通过行政的、金融的手段,把周期延长,也可能缩短,但是房地产运营的周期特征还是明晰的。

从3~5年的维度来看,杭州市场看好的可能性比看差的可能性要大。当然,市场上还存在不利因素。

作为开发商,主业是房地产,就要更好地去适应周期性的变化,找到适合自己的那条路。

德信:深耕浙江立足长三角

房地产是一个周期性行业,但随着近几年的快速发展,杭州城市版图扩张,多核格局形成;能级提升,特别是G20的举办和亚运会的申办,城市知名度不断提升;未来几年随着地铁网络的建成,经济转型的成功,杭州城市活力和人口导入不断提升,这或将打破杭州楼市原有的周期性。

浙江省是藏富于民的省份,各地城市经济活跃,住房需求一直保持较高的热度。德信去年制定了“走下去,走出去”的投资策略,实现了省内各市全覆盖的布局,有幸抓住了机遇,但是我们一直把地市县作为机会型进入,区别谨慎对待。深耕浙江立足长三角是德信近期的发展战略。

楼市波动,长期是供求关系,短期会受到政策和市场心态的影响。

本轮楼市是政策市,代表了政府控房价的决心,从“限购、限贷、限价”到金融政策的收紧,都是去金融杠杆的措施,迫使开发商拿地趋于谨慎,楼市也将会逐步趋于理性。

金茂:以稳健节奏快速发展

目前杭州房地产市场销售价格,从一二手房角度来看,局部地区倒挂的现象非常严重,这个态势可能不会持久。

第一,三四线城市的数据,整体市场供需格局出现了本质的变化。

第二,过去几年货币超发,经济高速增长的周期叠加的效应。

第三,人口红利。杭州过去几年看人口还是净流入,每年还有一定增长。

第四,现在对国有资本,包括民营资本对外的投资,管控得非常严格,而且现在国际资本从去年开始完全不存在净流入。

开发商该何去何从?

碧桂园、恒大等民营企业,手上有大量的储备,特别在三四线有很大布局。

年后主动找我们的民营企业很多,希望能和我们达成股权合作或项目合作,下半年在合作并购方面会有比较多的机会。

对很多想在下半年,特别明年市场上逆周期拿地,做快速布局的企业,这里机会和风险并存。

现今的市场中,一批房子卖出之后,却不知道何时能够再拿下合适价格的土地。

中国金茂目前加快了规模扩张的道路,下半年或明年市场的投资机会比较多,也具备反周期运作的战略机遇期,我们会把握机会加大对杭州市场的投资力度,快速形成公司的战略纵深,提高我们的市场规模。

总体而言,我们相对还是要以平常心,合理而稳定的节奏去做。

龙湖:杭州和宁波是开拓重点

杭州不用多说,非常有潜力,非常看好,毋庸置疑。这是我们的幸运,伴随着这个城市的快速发展,我们确实也享受到了城市发展带来的红利。

但目前又面临一个问题,大家在卖得非常好的时候,卖得非常快的时候,就担心明年卖什么,明年土地在哪儿。我们也在研究集团的战略,包括区域的战略,也不停地做调整。

在浙江,我们很简单,重点就是杭州和宁波,这两个是我们的中心城市。接下来是在这两个中心城市,周边环杭州、环宁波的城市带会做一些深入研究和尝试,会把城市解读得更加清楚再判断。

我们现在判断目前这个政策不太可能会变,包括限价政策也不太可能放开。在此情况下,我们应该及时去应对市场,思考一些自我保护性的、抗风险好一点的方法。龙湖一直还是偏保守,尤其在资金方面,杠杆用得比较少,相对财务方面比较追求稳健,接下去我们会多做一些商业,也会做一些持有出租的模式。每家公司各有所长,希望大家能够强强联合,发挥各自的所长。

龙湖坚定地持有商业项目,确保长期稳定的租金回报。

万科:本轮地产调控是多维度的

之前的调控基本上都是单线,但是本轮的调控,是多维度的,包括金融政策和地产的联系,控制房价的核心目标等。

在全国除了北上广深之外,杭州最有可能晋升为一线城市。

杭州的创新力,将为其带来更多的聚集效应。以吸纳人口为主要的城市发展方向,将使得杭州这个城市除了传统意义上的住宅产业之外,还会在一些综合体的项目开发和地铁物业的开发上有更多可能性。

天阳:土地市场年内松动可能性小

目前来自于楼市的最大不确定性还是政策。

如果让市场的无形之手发挥作用,房价也可能会涨,但是回落也可能会很快。

这次整体的周期已经被拉长了,这个在市场层面上,还有土地层面上的问题,都有所体现。现在的情况,开发商拿不拿土地,都将是问题。

这一轮的调控,我想如果要放松,可能就是楼市已经处于低谷了。这时候经济情况可能会出现一个很不好的情况,土地市场,如果银根紧了之后,我们原来认为下半年可能会松,现在看来也不像,要到明年了。

金隅:看后市不能急于一时

我来杭州时间很长了,已经习惯调控了。以我的个人判断,中国经济现在经过二三十年的发展,这种发展模式要调头很难,经济结构调整是几十年的事,不是三五年的事。

现在的拉动都是大基建、大投入,这些钱都是来自于新增的货币供应,而不是来自于手上的钱。

我觉得未来房地产发展有周期性,有高有低。今年市场不好,但我们拿到地就行了,就算今年可能不行,可能明年后年就好了,不能着急。

刚性需求依旧存在。房地产的终极作用还是居住。

有些人口每年在不断净流出的地方,现在都在抢房,绝对是有很大问题的。但像杭州,经过G20的拉动以及亚运会的拉动,房子的实际刚性需求——居住的刚性需求是绝对存在的,因此我觉得接下来杭州及宁波等地的市场依旧是可以抱有很大期待的。

大家:未来杭州是最好的市场

由于大部分开发商自有资金充足,且对杭州城市发展极其看好,所以土地拍卖屡创新高,造成老百姓购房一定的恐慌。

由于新房限价的原因,很多地段房价接近新出让的地价,让新房价格看起来非常有“吸引力”。

前几年持续放松的货币政策,很多人希望购置房产以实现资产稳定。

从这几个角度来讲,目前市场购买力透支严重。

今后一段时间,预售证申领限价到底能够持续多长时间,现在还有一些不确定性。且近期货币收紧趋势还是比较明显的,会对市场有一些冲击。

现在的杭州是一个大发展的时期,在这个时期去拿地,未来还是充满机会。

即使从全国的视角来看杭州,无论是经济转型的成功、市场经济的活跃程度还是居民的富裕程度,杭州依旧是全国房地产市场最好的城市之一。

越秀:从开发向服务转型

杭州有经济活力,接下来还有大量的基础设施投入,我们看好杭州。即使从全国来说,在杭州自持物业好过在其他地方。

房地产行业有两个属性:一个是金融的属性,第二个是服务业的属性。可能在目前一个阶段来说,大家都想把规模做得很大。但是从未来看,总量、规模的天花板不会太遥远了,从北京、上海开发规模量已经在往下走中我们可以看到,接下来二线城市也将慢慢触碰到它的天花板,现在需要思考整个行业怎么样转型,包括自持和商业地产、小镇的开发等,房地产行业从开发向服务转型中目前还没有答案,需要我们共同来思考。

融信:三四线城市要选择性进入

融信持续看好杭州,从去年起就拿了很多地,今年上半年继续在杭州以及其他地区进行了土地储备,由于政策性的调整和限价的问题,推售的节奏会有一些调整。

我个人认为三四线城市的风险可能比杭州自身还要大,踩空的概率会更高,三四线城市还是要有选择性地进入。

旭辉:控房价可能成常态

从市场来讨论,大部分是用供需关系,实际上还有一个是政策层面的问题。

从供需角度看,当前对供应量的去化计算是静态的,去化速度的改变随时都可以改变短期之内的供需关系。

从政策角度看,一城一策,这一轮调控和原来都不一样。

我觉得杭州调控房价有一定的压力,金融手段也采取的是“点刹”,逐步在收紧,预计未来金融会更多的收紧。

作为各个企业来说,处于业绩上需求,房子可能也是不得不卖了。一直到明年上半年,杭州的房价调控有可能是常态。

根据公司自身情况做判断、定策略,每家公司有每家公司的判断和最终的策略。往后看,遍地是黄金;往前看,步步是风险。每家企业根据自己的经营策略和资金的情况,一些判断和采取的策略也是各不相同。

世茂:长三角土地是资金较佳选择

房地产需要产业升级。房地产市场,既在供端有约束,又在需端有约束。现在政府需要把集聚在房地产里部分资金挤出来一点,要形成挤出效应,原因在于房地产行业需要进行产业升级。

我来浙江时间不是很长,但是对浙江非常看好。在经济、金融风险越来越大的情况下,资金都会有避险需求,买国债、买黄金。在长三角,买土地肯定比买黄金好吧。尤其是长三角日渐稀缺的土地和强劲的转型升级经济支撑,土地是不可能没有价值的。

长期来看这个行业还是可以做的。短期之内,有可能会有一些波动,这种情况下主要看各个企业本身的融资能力怎么样,抗风险能力怎么样等等。

这个行业至少在目前看来,在没有经济转型升级得到根本性改善的前提之下,还是可以做的。

碧桂园:布局周边仍憧憬杭州市场

房地产的行业规则正在逐步发生变化。房地产行业是周期性的调整,对行业的升级、行业的洗牌、行业的革命,我们都有信心。

行业规则的调整对靠现金流或者是靠资金周转来经营的企业是一个很大的挑战,接下来碧桂园可能在周边市县有更多的布局,但我们还是很憧憬杭州的美好市场,希望有机会能够杀回主城区,也会通过评估一些难易程度和市场的周期性来进行宏观配置。

中南置地:杭州城市的吸附力未来将体现

这两年行业发展变化非常大,感觉大家都在适应这种变化,我们看好杭州这样的核心城市,同时也关注区域三四线城市的项目。

从公司战略上讲,我们目标是深耕杭州,确实看到杭州很多亮点。首先杭州在人均GDP、居住环境、创新能力上都有明显的比较优势,甚至全球优势,这是基础;其次几乎每一个国家,任何一个经济体发展到最后都会呈现人口和经济空间集聚的现象,在统一的市场体内,劳动力流动和资源的配置肯定会向生产效率更高的城市倾斜,譬如东部沿海的很多高铁项目可以盈利,势必会建更多的高铁,所以杭州会是一个很好的集聚点;杭州GDP增长率高,生产效率也很高,这样大城市的吸附力在未来几年应该会充分体现,随着劳动力自由流动,户籍制度优化,相信杭州会有一个更大的发展,我们也在杭州及周边获取了六个项目,另外我们工业地产、酒店商业、新能源和中南土木都在杭州已有项目。

不管是计划经济还是市场经济,最终都是人的因素。人的因素影响下都会自然产生一个周期,调控也会存在一个周期,只要大周期趋向是好的,我们又有什么可以担心,最后希望这个行业能够健康发展。

景瑞:土地市场投资要积极但不要血拼

结合目前杭州的城市定位、核心结构来讲,杭州房地产市场发展的持续生命力非常强。

从个人角度来看,我长期坚定看好杭州,我觉得杭州未来是非常坚挺的状态。相较于三四线城市,在杭州开发投资的风险性应该是更小的。

从周期的观点来看,我觉得任何经济形态肯定是有周期。但是这一波,至少因城施策,每个城市的变化不太相同。杭州未来市场也有周期,但我们整体比较看好。

现在的风险是,明年、后年甚至大后年,市场出现所有都是现房的情况后,应该如何做营销。

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