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资金需求双推动 杭州二手排屋别墅迎来成交高峰

2017-07-06 来源:钱江晚报
 
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排屋别墅,一直是一个相对小众的市场,不仅因为它的供给量稀缺,更因其产品特殊、价格昂贵,受众群体比较窄。动辄上千万元的二手别墅,其变现能力一直被认为是相对较差的。

不过今年上半年,杭州的二手排屋别墅市场却一反冷清的市场常态,迎来了一波成交热潮。很多豪宅经纪人都感叹,最近手头的房源去化太快,“像传统的排屋别墅聚集区之江、西湖一带,除了个别挂牌价格明显偏高的房源,之前在售的二手排屋别墅都卖得差不多了。”

以前成交周期普遍要两年

如今不到一年就能成交

对比杭州几个主要别墅小区去年和今年上半年的成交数据,可以发现不少二手别墅楼盘今年上半年的成交量已经接近去年全年——比如良渚板块的新湖香格里拉,去年二手房源成交量是22套,而今年迄今为止已经成交了20套;绿城桃花源,去年二手房源成交量是25套,今年以来已经成交了23套,其中在刚刚过去的6月份,就成交了8套。

小陈从事豪宅经纪人行业已经有10个年头,他的个人感觉是,今年是杭州二手排屋别墅市场交易最活跃的一年。“我们门店去年成交了10多套房源,今年才过一半,我们店里的成交量已经超过去年全年。这样的交易量是以前从未有过的。”

更明显的一个变化是,二手别墅的成交周期缩短了。“以往二手别墅通常都要持续跟单1年以上,成交周期平均大概要一年半到两年。不过今年绝大多数房源的成交周期都不到一年。”他说,很多去年G20后开始看房的客户,如今基本都已经签单了。

小陈说,虽然今年杭州连续出台了限购限贷政策,不过对高端别墅市场影响不大。“这些客户大多数都是一次性付款。客户中杭州本地人和外地人各占一半,外地客户多以绍兴、宁波、温州为主,他们大多在杭州开办公司,经济实力比较雄厚,可以通过调济和腾挪房产来解决购房资格问题。”

两类二手排屋别墅最畅销

经济型房源和绝版地段房源

从今年二手排屋别墅的销售情况来看,最好卖的主要是两类房源:总价相对较低的经济型房源,以及绝版地段房源。

根据数据统计,总价400万~800万之间的经济型排屋别墅,占据了上半年杭州二手排屋别墅的成交主流。其中,以大华西溪风情、新湖香格里拉、九月森林等小区为代表。

大华西溪风情小区体量大,多年来一直是杭州二手排屋别墅市场成交套数最多的小区。其中水榭名邸、水岸名苑组团,成交总价基本在400万元~800万元区间;而悦宫苑、瀚宫苑组团的价格要高一些,总价基本在1000万元以上。新湖香格里拉排屋因为户型面积跨度较大,有不少200m2上下的户型,因此成交总价最低的仅300多万元,主流的总价则是400万元~600万元。

此外,绝版地段的高端二手别墅,也很受欢迎。比如之江西湖板块的九溪玫瑰园、西湖高尔夫、云栖玫瑰园;位于运河边的江南里;位于湘湖板块的湘湖壹号;位于城西文教区的林语别墅、桂花城别墅;位于闲林的桃花源等。这些别墅占据极佳自然资源或城市配套,但数量有限而且投资门槛较高。

“九溪玫瑰园是杭州比较有代表性的经典别墅,拥有一套九溪玫瑰园的别墅,是很多实力人群的目标。”陈炎高说,而云栖玫瑰园是九溪玫瑰园的升级版,地段同样稀缺。

另一位豪宅经纪人小吴手头有一套业主委托的江南里别墅房源,当时挂价6500万元,来咨询的客户非常多。不过因为地段稀缺,业主跟家里人商量之后,又有点舍不得卖了,决定过一段时间再考虑是否重新委托出售。

房价涨幅比不上普通住宅

客户看重物业服务和产品年代

若是跟普通公寓相比,二手排屋别墅在涨幅方面显然不占优势。小吴说,自去年以来,杭州二手排屋别墅的普遍涨幅大概只有10%左右,总体价格比较平稳。

分析原因,一来,毕竟价格基数已经比较高了;二来,买卖双方都不差钱,通常不会在价格上太纠结;三来,有些时候,很多房东因为移民出国,甚至会低价抛售物业。

虽然价格不是二手别墅客户关注的重点,但他们对房子本身情况却是极为在意的。

比如开发商资质要好,房子产品的年代最好新一点。“像桃花源别墅,成交比较火的是南区房源,而产品相对比较老的东区,成交的就比较少。”小陈说,一般房龄5年以内的房源,客户都比较能接受,而10年以上的房源就比较受冷落。

小区物业也是决定别墅变现能力的重要因素,好的物业能够让整个小区价值得到提升。这一点比较典型的是梦湖山庄。虽然地处自然资源绝佳的之江板块,但梦湖山庄年代比较久,已经有15年历史,其产品外观、内部结构等都跟现在的别墅产品有较大差距,前几年在二手别墅市场一直默默无闻。不过自从前几年隔壁建起了云栖玫瑰园后,梦湖山庄物业由绿城接手,整体面貌有了提升,有些客户看重其性价比,买入后重新装修,调整户型结构。

成交火爆背后

既有需求拉动,也有资金推动

为什么今年二手排屋别墅成交会这么火爆?业内人士认为,需求拉动是主要原因。

随着二孩政策全面放开,催升了新一轮的置业升级需求。而去年以来杭州新房价格快速上涨,目前杭州一些热门板块的楼盘,一套120~140m2改善型住宅的总价基本都要400万元以上。对一些购房者来说,与其这样的价格买一套普通公寓,还不如买一套经济型排屋别墅来得实在。况且,有些前几年看来还属于偏远地段的排屋别墅小区,在杭州这几年的城市框架大幅拉开后,俨然已经属于成熟的地段了。

而那些绝版地段的高端别墅,则有很大一部分来自于资金推动。小陈说,今年他这边接触的买房客户中,一半都是新客户,他们中很多来自基金小镇、梦想小镇的金融、互联网行业,年纪不大,收入可观,下单迅速。“这个现象在G20后特别明显,加上杭州利好消息不断,他们普遍看好杭州的发展前景,也认可杭州的宜居环境,愿意一掷千金买一套心仪的绝版别墅。”

此外,作为一个相对小众的市场,业内专家认为,二手别墅是二手房市场中抗跌性较强的房源类型之一。尤其是现在别墅地块基本批不出来了,因而具有稀缺性。

今年部分排屋别墅成交表(单位:万元)

名称   成交套数  成交总价

桃花源     23     400~3580

香格里拉     20      300~1288

大华西溪风情  41    370~1366

九溪玫瑰园    4       1000~3780

西湖高尔夫  4    1260~2000

林语别墅       3    2100~3000

九月森林       6       212~850

(数据来源:我爱我家)

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