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房企抢地热情不减 大中型房企上半年拿地金额同比增66%

2017-07-05 来源:上海证券报
 
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在持续高压的楼市调控下,今年上半年房企的“抢地”热情却依然不减,甚至比去年还更为高涨。公开数据显示,今年上半年已有34家房企的拿地金额超过百亿元,其中前30名的拿地资金总额合计逾8700亿元,同比增长66.4%(可比数据口径)。碧桂园拿下167幅地块,拿地总金额达860.15亿元,成为今年上半年通过招拍挂拿地规模最大的房企。

仔细对比,上半年的土地市场除了火爆之外,还呈现出一些新的特征:强者更为激进、资金向非一线城市倾泻、行业集中度在迅速提高……总体而言,强者恒强,这既是宏观调控的结果,也是房地产行业发展到一定阶段必然出现的趋势。

大型房企拿地积极

6月末,浙江湖州、宁波等地的几场宅地拍卖均吸引了数十家房企到场竞价,多数地块均以较高的溢价率被抢走。夺地者不乏碧桂园、新城控股这样的大中型房企。

上述火爆境况只是今年上半年土地市场的一个缩影。据第三方研究机构统计,仅上半年,已有34家房企拿地金额超过百亿元,其中排名靠前的30家房企拿地总金额达8726.2亿元,较2016年同期的可比数据增长66.4%。

据中原地产研究中心的最新统计,截至6月30日,通过招拍挂方式拿地总额最高的前五大房企为碧桂园、保利地产、龙湖地产、万科以及中国恒大,共拿地414幅,拿地总金额达3346.67亿元。与积极拿地相对应,这些房企在销售方面也是高歌猛进,碧桂园、万科、中国恒大前五个月合同销售额已分别高达2442.2亿元、2280.5亿元和1829.7亿元。

记者通过梳理发现,与去年同期相比,今年上半年拿地总额前十的房企依然以万科、恒大、碧桂园、保利地产等大中型房企为主,融创中国、绿地控股掉出了前十,龙湖地产、中国海外发展则新进榜单。总体来看,上半年的拿地榜单前十名在拿地数量、拿地总金额等方面,“门槛”都有显著提高。这从侧面表明,土地资源有向大型房企进一步集中的趋势。

拿地的同时,在衡量房企负债率的重要指标——净负债率上,大型房企的表现总体也比较好。财报显示,截至2016年末,碧桂园、万科、中国恒大、保利地产的净负债率分别为49%、25.9%、119.85%和55.22%。而今年上半年,恒大通过两轮融资,负债率已直线下降。

非一线城市成热门

今年上半年,土地市场的最大变化就是以上海、杭州为代表的一二线热点城市在土地拍卖市场上开始“扎紧篱笆”。在宣布房企必须以自有资金参与土地拍卖后,今年二季度,上海将土地出让模式改为招标挂牌复合式出让。新模式采用了百分制的评分办法,根据房企的经济实力、技术资质、项目经验来确定参与投标企业的得分。只有评标小组确定排名顺序前三位的投标人才能入围竞标,这样一来,中小房企想要通过招拍挂在上海拿地恐怕只能“凭运气”了。

再看杭州,今年3月,在萧山拍出3万元/平方米的高地价后,杭州市国土资源局随即推出新政:当溢价率达到50%时,地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售;溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例的程序;当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时,则再转为投报配建养老设施的程序。

“各地楼市调控频繁,土地拍卖市场整体溢价率相比2016年有所降低,但从上半年各城市的具体情况看,武汉、南京、郑州、合肥、苏州依然是热点区域。”中原地产首席分析师张大伟表示,最近比较引人关注的是部分三四线城市土地拍卖竞争非常激烈,一些三线城市的土地拍卖溢价率有明显上升,包括扬州、金华、漳州、常州、嘉兴、盐城等城市的溢价率在热点城市中已排名前十。

分析师房玲向记者表示,根据对全国35家典型房企的数据监测,从城市布局角度看,二线城市依旧是各家房企的布局重点,占到了拿地总建面的52%,三四线城市占比则为41%。虽然从面积分布来看,房企的拿地布局未有明显变化,但是从拿地金额来看,房企在一二线城市的拿地金额占比同比分别下降了0.7和8.7个百分点,三四线城市拿地金额占比则上升9.4个百分点。房企在三四线城市的拿地均价也从2016年上半年的1679元/平方米上升到3520元/平方米,增幅为110%。

随着一二线城市房地产调控政策的频繁发布,那些环绕一二线城市的三四线城市越来越受房企青睐。如3月份,位于佛山陈村的一宗商住地块由万科以14.79亿元竞得,溢价率131%,去除配建面积后的楼面价达13827元/平方米。此外,5月份,义乌江东两宗住宅地块的楼面价分别达到21995元/平方米及21886元/平方米,使当月全国前十单价地王榜单出现了四线城市项目。

并购模式仍受青睐

纵向对比可见,今年上半年的土地市场除了火爆,还有一些新特征:房企越来越多地采取合作并购的方式拿地。

如融创中国今年5月曾宣布以102.54亿元的价格收购天津星耀五洲项目的80%股权。6月下旬,泰禾集团公告,分别以19亿元、5.54亿元的价格收购润天置业100%股权、中盟文化80%股权,并借此增加在郑州的土地储备。新城控股6月6日公告,公司通过收购方式以27.89亿元取得苏州市吴江区盛泽镇南麻社区地块、同里镇九里湖村委会地块、同里镇外果圩地块及宿迁市宿迁经济开发区地块。

究其原因,房玲认为,这一方面是因为各个城市特别是一线城市土地供应有限,另一方面,调控下新推出的招拍挂地块附带了多重限制条件,如要求房企必须以自有资金拿地等。由此,房企通过收购方式来拿地,既能降低拿地成本和风险,又能够快速推向销售市场,从而更快地为企业带来业绩增长。

张大伟也表示,从未来趋势看,2017年全国热点城市的地王数量将有非常明显的减少。在房价涨幅明显回落的情况下,之前获得高价地的部分企业很可能将面临销售难题。

“从近期土地拍卖表现来看,二季度末,苏州、厦门土地拍卖趋于冷静,参与房企减少,竞拍热度下降,竞价时间明显缩短,以往一触即及的‘封顶价’也不再是常态。但同时,三四线城市地价可能仍会持续提升,且其销售占比快速攀高,已成为推动全国交易规模上升的最主要动力。在今年的房企规模竞争中,大规模布局三四线的碧桂园显示出了极强的业绩增长能力。在这样的形势下,越来越多的房企开始考虑向三四线城市布局。我们认为,更受青睐的核心城市周边,如环京、环沪、环广深等区域,地价可能还会持续提升。”房玲说道。

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